부동산 경매 초보를 위한 기본 용어들을 정리해 보겠습니다. 부동산 경매 투자를 처음 시작할 때 아무것도 모르는 초보자 분들을 위해서 기본 용어들을 3단계 분야별로 정리하였으니 반드시 확인하시기 바랍니다.
부동산 경매 초보 기본 용어
임대조건
전세: 보증금을 맡기고 남의 집에 임차한 뒤 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차 유형으로 보증금은 크고 월 임차금은 없다.
월세: 임차인이 임대인에게 월 단위로 세를 내는 임대차 계약 방식을 의미한다.
전월세: 월세의 한 형태로서 보증금을 맡기고 월 단위로 월세도 지급하는 하이브리드 형태의 계약 방식을 의미한다.
반전세: 보증금을 맡기고 남의 집에 임차한 뒤 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차 유형으로 일반적인
전대보다 보증금은 적고 월 임차금이 발생하는 형태이다.
전세권: 금액을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용 수익한 후, 그 부동산을 반환하고 금액 반환을 받는 권리로 등기부에 기록이 되며 땅을 제외한 모든 물건 종류에 설정이 가능하다.
임대인: 임대차계약에 있어서 당사자로서 집주인. 즉 월세를 받고 임차인에 대하여 목적물을 사용, 수익하기로 약정한
자이다.
임차인: 임차인은 임대차 계약에서 돈을 내고 목적물을 빌려쓰는 자이다.
도시개발
신도시: 자연 발생적으로 성장한 도시가 아니라 처음부터 계획적, 인공적으로 만들어진 도시로 국내에서는 1989년 1기 신도시, 2003년 2기 신도시, 2018년 3기 신도시가 있다.
분양권: 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리. 아파트 입주에 앞서 분양 계약서를 사고파는 거래이다.
입주권: 아파트를 특별히 분양대상자로 확정지어 그 대상자가 시행처에 기록으로 확인된 자나, 공공기관에서 대상자로 확정지어 통보를 한 철거민으로서 공공기관에 의해 확인될 수 있을 때 그 권리를 입주권이라고 한다.
택지개발지구: 도시지역과 그 주변지역 중 택지를 집단으로 개발하기 위하여 필요한 지역에 대하여 국토교통부 장관 또는
특별시장 ·광역시장 ·도지사 ·특별자치도지사가 지정 고시하는 지구를 말한다. 지방의 신도시를 택지개발지구라고 명칭한다.
재개발: 낡고 오래된 주택이 밀집되어 주거생활이 불편하고, 도로 상하수도 시설이 불량한 지역을 재개발구역으로 지정하여 도로·상하수도·공원 등 공공시설을 정비하고 낡은 주택은 새로 건설하는 등 주거환경을 개선하는 도시계획사업을 말한다. 흔히 빌라가 많은 지역을 개발하면 재개발이라고 한다.
재건축: 노후·불량주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업을 말한다. 노후 아파트를 다시 짓게 되면 재건축이라고 한다.
전용 평수: 아파트 등의 공동주택에서 방이나 거실, 주방, 화장실 등을 모두 포함한 넓이로, 공용 면적을 제외한 나머지 바닥의 면적을 뜻한다. 주로 현관문을 열고 들어가는 가족들의 전용 생활공간을 말한다. 실제 거주 공간의 면적을 의미한다.
분양 평수: 아파트 현관 안쪽의 실제 사용 면적인 전용면적(베란다 면적 제외)에다 엘리베이터 계단 복도당 공용면적을 더한 것이다. 이에 따라 분양 면적은 전용 면적보다 20~25% 정도 더 넓다. 전용 면적 25.7평의 아파트는 분양 면적으로 33평 안팎이 된다. 분양 면적은 그러나 정부에서 발표하는 주택 관련 자료나 정책의 기준은 되지 않는다.
미분양: 정해진 양의 일부 또는 전부가 분양되지 않음을 뜻한다. 특히, 아파트 등을 분양할 때 거래의 급속한 감소나, 과잉
공급된 물량으로 인해 미분양 사태가 일어난다.
미계약(줍줍): 분양된 아파트의 당첨자가 계약을 진행하지 않는 경우 미계약이라고 한다. 아파트의 미분양이나 청약의 미계약분 등을 찾아 다니면서 마치 줍듯이 사가는 현금 자산가나 매매인들을 가리키는 신조어로 줍줍족이라고 하며 이런 행위를 줍줍이라고 한다.
지역주택조합: 특별시 ·광역시 ·특별자치시 ·특별자치도 ·도에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합을
말한다. 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링을 하기 위하여 설립하는 조합이다.
부동산 경매투자
임차권등기: 임대계약이 종료됐으나 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 이사해야 할 경우, 임차인의 전입과 점유를 계속해서 유지하기 위한 제도이다.
확정일자: 해당 문서가 해당 날짜에 존재하고 있었다는 것을 증명하기 위한 것으로, 공증기관에 문서를 제시하면 공증기관은 공증을 청구한 해당 날짜를 문서에 기재하고, 그 문서상의 확정일자에 도장을 찍는다.
근저당: 앞으로 생길 채권을 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위이다. 저당권은 채무자가 채무를 이행하지 않을 때를 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물로 저당 잡아 둔 채권자가 그 담보에 대하여 다른 채권자에 우선해서 변제받을 것을
목적으로 하는 권리이다.
가압류: 금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권이 장래에 강제집행이 불가능하게 되거나 이행이 곤란하게 될 경우를 대비하여, 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고, 그 변경을 금지함으로써 장래의 강제집행을 보전하는 절차이다.
압류: 채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 강제로 다른 사람의 재산처분이나 권리행사 등을 못하게 하는 것이다.
갭투자: 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식이다. 예를 들어서 매매 가격이 5억원인 주택의 전세 시세가 4억 5,000만원이라면 전세를 임대 후 5,000만원으로 집을 사는 방식이다.
깡통주택: 집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값에 육박해 시장 침체 때 집값이 내려가면서 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 가리키는 말로, 주택 시장에서 속어처럼 쓰이는 말이다. 통상적으로 주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 깡통 전세로 본다.
임장: 현장에 직접 가보는 부동산 활동을 말한다. (현장에 임한다의 줄인말이다)
원리금균등분할상환: 대출금 만기일까지의 총이자와 원금을 합하여 대출 기간을 나누어서 매번 일정한 금액을 상환하는
방식이다.
원금균등분할상환: 대출 원금을 대출 기간 동안 일정한 금액으로 상환하며, 이자는 줄어든 원금에서 계산하기 때문에
계속 감소한다.
한국 토지주택 공사(LH): 토지개발, 도시개발, 주택공급 등의 업무를 수행하며, 한국토지공사와 대한주택공사가 통합된 공기업이다. 토지의 취득, 개발, 비축, 공급과 도시의 개발, 정비, 그리고 주택의 건설, 공급, 관리 업무를 수행하게 함으로써 국민 주거생활의 향상과 국토의 효율적인 이용을 도모하는 기관으로 운영기금 전액을 정부가 출자한다.
한국 주택보증 공사(HF): 주택금융 등의 장기적 ·안정적 공급을 촉진하여 국민의 복지증진과 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 하는 준정부기관으로서 보금자리론과 적격대출 공급, 주택보증, 유동화증권 발행 등의 업무를 수행함으로써 서민의 주택금융을 담당하는 공사이다.
주택도시보증공사(HUG): 서민 주거 안정을 위한 전세보증금 반환보증, 임대보증금 보증, 분양보증 등 주택보증의 업무와 주택도시기금 전담을 운용한다.
마치며
부동산 경매 초보 기본 용어에 대해 임대조건, 도시개발, 경매투자 3단계로 나누어서 살펴보았습니다. 부동산 경매를 하기 위한 기초적인 단계이기 때문에 용어의 정의를 이해하고 넘어가는 것은 매우 중요합니다. 반복해서 용어를 이해하고 숙지하시기 바랍니다.
